以租抵债协议是债务人与债权人签订的以其所有之物出租给债权人，以租金抵偿债务的合同。实践中，因以租抵债协议产生的纠纷层出不穷，但法院对以租抵债协议法律性质及效力的认定不一。虽然法院大都认定该协议有效，但对其产生租赁之法律关系不予认可，因而也难以适用“买卖不破租赁”的规则。而在执行程序中，往往在承认以租抵债协议具有普通合同效力的同时将其认定为虚假租赁，显然在逻辑上存在矛盾。在判定以租抵债协议不同于租赁合同时，法院往往认为以租抵债协议的目的不同于一般的租赁合同。在一般的租赁关系中，承租人的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金，而在以租抵债协议中，出租人的目的是清偿债权，即以房屋使用权抵偿欠款合同之债，因而不具有承租权“物权化”的效力。“买卖不破租赁”是基于保护承租人的租赁利益，保证居者有其屋或者承租人生产经营场所之需，但以租抵债协议之签订无惯常租赁合同的承租人在生活或生产经营上对所租赁房屋之依赖。本文认为，仅仅从合同目的上强行区别缺乏说服力。学理上对以租抵债协议法律性质的认识主要有以下几种：

1.通谋虚伪表示说

事实上以租抵债中的出租人在签订协议时之真意仅在于当原有债务无法履行时，将所有物交付对方使用，当事人真意在于抵债而非设立租赁合同关系。对承租人而言，亦有受领租赁物而实现占有使用收益的目的，但一方无收取租金对价之本意，另一方亦无支付租金的意思。租赁合同本为双务有偿合同，但依此情形，该租赁关系表现为单务、无偿关系，双方无意使该法律关系产生真实的租赁关系之法律效果，符合虚伪行为之特征，此时作为表意行为的以租抵债协议自当归于无效。

该说仅看到表面上“以租抵债协议”的无偿性，没有认识到双方以租金清偿债务的对价关系，实为有偿法律关系。通谋虚伪表示下，表面行为无效，立法与理论上并无太大争议，但就“以租抵债”而言，双方真意在于使该“表面行为”生效，以租赁物使用收益抵偿债务，摆脱债务之束缚。另外，通谋虚伪表示，系指以表面行为掩盖内部之隐藏行为，但“以租抵债”情形下，表面行为并无隐藏之意，旧债为新债之目的，新债是旧债之清偿方法，二者皆为真实目的，若一方无效则无清偿效果之实现。因此，以通谋虚伪表示认定以租抵债协议之性质，实为不妥。

2.担保合同说

在“李淑青诉李波返还原物纠纷”一案中，云南省高级人民法院认为，以租抵债协议实质上具有担保债权实现的性质，虽属有效合同，但权利人并非合同法界定的承租人，而应认定为债权人。事实上，通过以租抵债协议变更债的清偿方式增强了债务清偿的可能性，具有担保债权实现之功能。但在物权法定原则下，难以解释该协议可产生何种担保方式与法律效果。将以租抵债协议认定为旧债之担保，则暗设了旧债与新债间之主从关系，旧债无法履行时才通过拍卖等程序，以物、权利的交换价值清偿债务，但以租抵债情形下，双方无需等待旧债无法履行时再启动新债之意，也无意通过法律程序实现交换价值，依双方约定，新债成立即开始履行，清偿效果随履行内容、时间的延展不断产生。以租抵债协议的当事人追求的是清偿效果而非利用财产为债权作担保，并非意在强化债权实现的可能性，其真实意在产生“替代性”的清偿效果。

3.新债清偿说

新债清偿，为清偿之给付。邱聪智教授认为，债务人因清偿旧债务，而与债权人成立负担新债务的合同，属于新债清偿，例如，因偿付租金、借款、价款而交付票据。新债清偿情形下，在新债务履行之前，新旧债务两相并存。我国台湾地区“民法典”中有规定，因清偿债务而对于债权人负担新债务者，除当事人另有意思表示外，若新债务不履行时，其旧债务仍不消灭。该说从清偿方式入手，将“以租抵债”定性为“新债清偿”，在尊重私法自治之基础上认定租赁合同有效，当事人之意思表示与新债清偿下的法律规则相符合，有利于实现债权人之保护。

“新债清偿”是以“以物抵债”为上位概念的清偿方式之一，以具有“他种给付代替原定给付之合意”为共同特征。实践中，新债清偿与代物清偿相类似，主要区别在于，新债清偿之新债生效时，新旧债务并存，债权人得主张履行新债务，债务人拒绝或者无履行能力时，则回归旧债务之履行。代物清偿下，合同有效以现实受领为要件，有效之时则旧债归于消灭。如此看来，新债清偿更有利于债权人利益保护，在原债权继续存在的情况下，又获得了另外一种求偿的可能性。在认定协议有效基础上，理清新旧债务之关系以及当事人的权利义务、以及新债之效力。房绍坤教授认为，“‘以租抵债协议’之法律构造，表现为债权人与债务人达成的以房屋使用权收益抵债之合意，通过约定新的债的清偿方式以抵偿既存之旧债务，债不失其同一性而继续存在（租赁关系主体与旧的债权债务关系主体未发生变化）。”此时新旧债务并存，二者虽有牵连性，但不影响以租抵债协议作为独立的合同而存在，盖因协议之存在尚需以债权人同意为前提，因此需达成当事人意思表示之合意。

新债清偿协议在现行法上为无名合同（非典型合同），可以参照法律最相类似的规定。以租抵债协议以房屋的使用利益作为旧债的清偿方法，应当允许参照适用关于租赁合同的有关规定，承认承租人、出租人之法律地位，当然也适用买卖不破租赁之规则。