金镝律师（公众号ID:jindilaw）原创

作者 | 任亚林

银川新百集团公司（原审被告）向最高人民法院申请再审称，宁夏回族自治区银川市中级人民法院和宁夏回族自治区高级人民法院认定新百集团公司已支付给大世界集团公司的6000万元定金无权要求返还，且新百集团公司已付6000万元定金也不应从大世界集团公司租金损失中进行折抵，属于适用法律错误，应予纠正。请求撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民终236号民事判决书第三项，依法改判新百集团公司向大世界集团公司赔偿租金损失1788万元。

#1

案情简介

经法院查明，再审申请人新百集团公司与被申请人大世界集团公司于2011年1月28日签订《商业用房租赁合同》一份，双方约定：1.大世界集团公司将在其合法拥有且符合银川市商业网点规划的商业用地上建造之房屋（以下简称商业用房），出租给新百集团公司及其子公司开设百货公司和大型综合超市。2.大世界集团公司须提供附属场地，完成包括但不限于用水、供电等方面的配套设施，并就工程的验收和交付达成一致。3.合同签订生效后30个工作日内，新百集团支付给大世界集团公司定金6000万元整，双方建立共管账户，新百集团公司将定金按时汇入共管账户。4.新百集团公司开业后一个月内，支付给大世界集团公司定金6000万元开始转为预付租金，在正式计付租金时将该定金折抵租金直至抵扣完毕。5.合同第7.2.2条等条款属于重大违约，违约方需承担违约责任的，违约金均为6000万元，如不足弥补守约方实际损失和按合同约定的剩余租赁期可能的收益的，则须赔偿其实际和可能收益的损失。

在该租赁合同履行中，新百集体公司对大世界集团公司构成违约。再审中，新百集团公司和大世界集团公司对二审判决确认大世界集团公司与新百集团公司于2011年1月28日签订的《商业用房租赁合同》于2018年5月25日解除，新百集团公司向大世界集团公司赔偿损失7788万元，均无异议。

#2

两审裁判要点

新百集团公司在本案一审和二审法庭辩论时均提出，合同法支持违约损失以当事人的实际损失为限，并规定违约金与定金不能同时主张。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，定金和损失赔偿并处后的数额不应高于违约造成的损失。如果法院要求新百集团公司赔偿大世界集团公司损失，则定金应予全部返还。

（一）一审裁判要点

一审法院宁夏回族自治区银川市中级人民法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第115条“定金条款”新百集团公司存在不履行约定义务情形，故无权主张返还，且因新百集团公司未按约履行合同，势必导致大世界集团公司后续招商困难，其空置场所的损失在所难免，而法院判决仅仅支持了相应的租金损失，根本无法涵盖大世界集团公司的实际损失。故判新百集团公司于本判决生效后十日内向大世界集团公司赔偿损失74635000元（损失暂计算至2018年4月26日）并驳回银川新百集团公司关于返还合同定金的反诉请求。

（二）二审裁判要点

新百集团公司不服一审判决，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。宁夏回族自治区高级人民法院认为，从《商业用房租赁合同》的约定来看，案涉6000万元定金的性质为履约定金。案涉定金折抵租金的前提是案涉合同能够履行，本案中由于新百集团公司不履行案涉租赁合同，新百集团公司亦无权主张以该6000万元定金折抵租金损失。且关于定金折抵租金损失问题，新百集团公司一审中并未提出该项诉请。故新百集团公司主张案涉定金6000万元折抵租金损失的理由不能成立，不应支持。

#3

最高院一锤定音

（一）争议焦点

本案的争议焦点为，新百集团公司支付的6000万元定金是否应予折抵大世界集团公司损失。

（二）法律规定

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性是违约金的主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失。参照合同法的规定，同时考虑到定金制度与违约金制度的异同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”该规定采取的基本立场是，在合同约定的定金不足以弥补守约方实际损失的情况下，二者应当可以并用，但定金和赔偿损失的数额总和不应高于因违约方违约造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”上述司法解释第四十五条第二款规定：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定”。

（三）法律适用

结合本案具体情况，大世界集团公司就案涉《商业用房租赁合同》履行过程中产生的纠纷两次提起诉讼，要求新百集团公司赔偿所造成的损失。对于新百集团公司在本案中应当承担的损失赔偿数额的判定，应结合大世界集团公司实际损失，依据上述司法解释的规定予以确定。新百集团公司已支付大世界集团公司定金6000万元，若该6000万元定金不予折抵损失，则新百集团公司所支付的定金和损失赔偿总和已经超出两次诉讼查明的大世界集团公司的损失，不符合上述法律和司法解释的规定。新百集团公司在一审抗辩和二审上诉时，均已提出以定金折抵损失的主张，该主张系抗辩理由，并非独立的反诉请求，并不以其提出独立诉讼请求为审理前提。案涉《商业用房租赁合同》关于大世界集团公司提取定金条件的约定，并不能改变该笔款项系定金的性质，不能排除上述司法解释的适用。

（四）裁判结果

二审判决未将新百集团公司已付定金6000万元折抵大世界集团公司损失不当，故依法改判新百集团公司向大世界集团公司赔偿租金损失1788万元（7788万元减去6000万元）。