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金镝案例

说案说法| 装修公司逾期交房时,业主应如何申请索赔?

发布时间:2020/8/20

主持人:本期“说案说法”,西安高新检察室特别邀请陕西金镝律师事务所郝圆圆律师,针对“装修公司逾期交房时,业主应如何申请索赔?”的法律问题进行讲解。

律师:大家好,我是陕西金镝律师事务所律师郝圆圆,执业期间主要从事传统民商事诉讼及股权激励、尽职调查等公司治理非诉业务。

主持人:郝律师,众所周知,房子对咱们来说至关重要,甚至是很多人为之奋斗的目标。若为毛坯房,装修又是极其重要且不可避免的一环,但现实中装修会出现各种各样的问题,您能否结合具体案例,谈谈若在装修时遇到纠纷,应如何救济?

律师:好的。


一、案情回放

2019年7月,李某与某装修公司签订《装饰工程施工合同》,依据合同约定,装修公司应在2019年11月30日前向李某交付家装房屋,否则应按日千分之一向李某支付逾期交房的违约金。李某向装修公司共支付了42250元装修款,但装修公司未按照合同约定时间交付家装房屋。由于装修公司迟迟未按约定向李某交付装修房屋,造成李某不能按期入住,给李某造成了极大的经济损失。故其诉至法院,要求解除双方的《装饰工程施工合同》,并判令装修公司向李某支付逾期交房违约金42250元。


判决结果:

法院经审理判决:双方签订的《装饰工程施工合同》予以解除;装修公司赔偿李某装修损失2750元、延期施工损失1800元、及房屋闲置损失2171.95元,合计6721.95元;驳回李某其余诉讼请求。

判决理由:

法院认为李某与装修公司签订的《装饰工程施工合同》,约定明确,意思表示真实,合法有效,当事人应当按照约定履行各自义务。在合同履行过程中,李某依约按照进度交纳装修款,装修公司未能在约定期限内完成施工,构成违约,并不再继续施工,其行为构成不再履行合同的意思表示,现李某请求解除合同,符合《合同法》第九十四条第一款第(二)项之规定,本院予以支持。合同解除后,尚未履行的终止履行,当事人并有权要求赔偿损失。至于装修公司辩称橱柜未安装系李某认为样式不符造成,但至今装修公司仍未完成橱柜之外的工程,故橱柜问题并非造成装修公司延期施工的唯一理由,故本院对装修公司该辩称不予采信。


二、法理分析

问:法院判决装修、延期施工、房屋闲置等损失及数额的依据是什么?

首先,对于装修损失而言,依据《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担赔偿损失”之规定,结合合同履行实际情况,装修公司未完成工程包括橱柜未安装台面、柜门安装及赠送各项,参考合同约定总价款45000元及简装方案,未完成工程造价法院酌定5000元为宜,扣减李某未支付的尾款2250元,装修公司应赔偿李某该项损失2750元。

其次,对于延期施工损失而言,由于装修公司未能在约定期限内完成施工,构成违约,由此造成的房屋延期交付的损失应由装修公司承担。根据《合同法》第一百一十九条【减损规则】之规定 “当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”故自装修公司停止施工后,李某应在合理期限内采取补救措施,以防止损失的扩大,该期限应以一个月为宜,之后产生房屋闲置的损失应由李某自行承担。按照合同约定每日按合同价千分之一计算,为1800元。

最后,对于房屋闲置损失而言,包括房屋租金损失每月2000元(参考同地段简装房屋租金市场价格)、物业费用171.95元(包括物业费、电梯费、水电公摊),合计2171.95元。另外,对于李某主张的利息损失,与违约金均是对损失的弥补,具有同一性质,属重复主张,故法院不予支持。


三、律师建议

问:郝律师,您能否就在装修房屋时发生纠纷,业主们如何救济的问题上提几点建议?

答:1.合同或者协议是法院裁判纠纷考量的最重要依据之一。因此在协商阶段,要签署权利义务明晰的合同,明确工期、费用标准及费用的支付方式、质保、违约责任等关键性条款,建议至少分三期支付装修费用,以便更有效的控制装修进度及质量。
2.装修过程中,注意证据材料的收集与留存,如工程进展视频、装修瑕疵或者问题的交涉记录,尽量通过微信、短信、电话录音等有形载体的方式沟通装修问题,发生纠纷时将成为至关重要的证据。

3.装修一旦出现认为很难推进的情况,在准备诉助司法救济的同时要注意及时止损,不能放任损失的扩大,法院一般也只酌情支持合理期限内的损失,而对于赔偿项目,可以参考上述案例所涉及的装修损失、延期施工损失、房屋闲置损失等,多诉但不盲诉,以免增加不必要的诉讼成本。

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