主持人：本期“说案说法”西安高新区检察室特别邀请了陕西金镝律师事务所沈宇辰律师，针对“在开发商毁约时，业主权益如何保障？”的问题进行讲解。.

律师：大家好，我是陕西金镝律师事务所的实习律师沈宇辰。

主持人：沈律师您好，众所周知，在如今商品房价格持续攀升的大背景下，许多开发商为了获取超出合同预期的更大利益，使出各种令人意想不到的手段。作为购房者，如何很好地防范这一问题，避免不必要的麻烦，就此，您能否结合具体案例来谈一谈？

律师：今天我们要讲的案例是弘扬社会主义核心价值观——十大典型民事案例之中的开发商“自我举报”无证卖房毁约案。

一、案情回放

某房地产公司与李某某签订了商品房内部认购合同书，该认购合同书约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间等内容。合同签订当日，李某某即向某房地产公司交纳了全部购房款。其后，该房地产公司在自身合同目的已经实现的情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨的情况，其有能力却故意拖延取得商品房预售许可证，竟然以自己未取得该证为由，将李某某起诉至法院，意图收回房屋，请求确认双方签订的内部认购合同无效。

判决结果：

一审法院判决双方签订的认购合同无效；二审法院撤销了一审判决，并驳回了开发商的诉讼请求。

判决理由：

一审法院认为，该案适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条之规定，开发商在与购房者签订房屋认购合同书时未取得商品房预售许可证，该认购合同应属无效。二审法院认为开发商与购房者之间形成了商品房预售合同法律关系，开发商签约时未取得商品房预售许可证，虽违反了有关规定，但并不必然导致其签订认定合同的民事法律行为无效，双方间形成了有效的商品房预售合同法律关系。

二、法理分析

问：具体来看，为什么一审法院支持了开发商的诉讼请求？二审法院又是以什么理由驳回了开发商的诉讼请求？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是这么规定的：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”仅从该条文的字面意思来看，按照字面解释若开发商故意拖延时间不办理商品房预售许可证而先提起诉讼，其与购房者签订的合同的确是无效的。这样一来，延期办证问题似乎成了开发商们的挡箭牌，在明知没有预售许可的情况下，哄骗购房者“以后这个证就下来了”，在房价大涨时反悔，通过确认合同无效后另行高价出售房屋，使与原本业主们之间的交易处于一个不稳定的状态，业主们的权益也无从得到保障。“自我举报”这一行为，从表面看十分荒唐。但是细想，却是追逐利益的“合理结果”。经过一审法院的审判，认定开发商未取得商品房预售许可证，购房合同无效。对此，购房者自然认为十分不公，提起上诉。

法院在二审中认为，作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对其自身不办理商品房预售许可证就预售商品房行为的违法性应当是明知的。现该开发商以自身原因造成的违法事实为由提起本案的诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为不符合契约精神，显然也与社会价值导向和公众认知相悖。对在适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，不能做到本案结果公正而又无其他规则可以适用的前提下，法官引入了民法的重要原则诚实信用原则进行裁判。正如那句罗马法谚所言：“任何人均不能因其违法行为而获益”。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为法院自然不会予以支持。

三、律师建议

问：在日常实际生活中，若购房者们再遇到类似本案中开发商拖延办理商品房预售许可证的情况，该怎么办，您能否提几点建议？

答：首先，根据《合同法》九十四条、《商品房买卖合同纠纷解释》第九条的规定，购房者可以解除合同并请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

其次，如果开发商已经向购房者发出通知要确认合同无效，购房者想要保留房屋继续使开发商履行合同义务的话，不应消极对待，可以向住建或房管部门进行投诉如实反映相关情况，相关部门依法对开发商的违法行为进行处罚，以此种方法来迫使开发商尽快办理预售许可证。

最后，商品房关系到人民群众的切身利益，属于大宗商品，再次提醒购房者们在购买商品房时，应审查开发商是否具有相应开发资质、所涉楼盘的手续是否齐全，即是否“五证”齐全，包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。